在宏观经济与房地产市场下行的大背景下ღ◈，物业管理行业逐步转入存量市场ღ◈，竞争加剧ღ◈。物业服务百强企业更加理性ღ◈、务实ღ◈，聚焦质量和效益ღ◈，管理面积增速进一步下降ღ◈。截至2024年底ღ◈，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米ღ◈，同比增长2.18%ღ◈，增速较上年下降4.03个百分点ღ◈；合约面积均值为8847.83万平方米ღ◈，同比增长1.01%ღ◈，增速较上年下降1.15个百分点ღ◈。自2021年以来ღ◈，百强企业管理面积增速持续下降ღ◈。

　　自2021年以来ღ◈，我国房地产市场供需关系发生重大变化ღ◈，进入深度调整阶段ღ◈，增量市场持续收缩ღ◈。2024年ღ◈，我国新建商品房销售面积约9.74亿平方米凯时ღ◈，同比减少12.86%ღ◈，近几年来持续处于下降趋势ღ◈；房地产开发企业新开工房屋面积约为7.39亿平方米ღ◈，同比下降22.99%ღ◈，降幅较大ღ◈，较2021年（19.89亿平方米）下降62.85%ღ◈。2024年ღ◈，房地产开发企业竣工面积下降至7.37亿平方米ღ◈，同比降幅约为27.70%ღ◈，创近年来新低ღ◈。

　　伴随房地产市场的深度调整ღ◈，物业管理行业规模的增量空间逐步缩小ღ◈。面对这一重大市场变化ღ◈，百强企业承接新项目的数量逐步减少ღ◈，管理面积增长面临较大压力ღ◈。此外ღ◈，由于新项目物业管理收费普遍更高ღ◈，设施设备维护ღ◈、维修成本较低ღ◈，项目质量较高ღ◈，长期看新项目减少将会影响管理项目的平均质量ღ◈，对物业公司降本增效造成一定影响ღ◈。

　　面对新的市场环境ღ◈，百强企业转变发展策略ღ◈，聚焦优质项目ღ◈，及时退出不盈利或者问题突出的低质项目ღ◈，建立动态的优化调整机制ღ◈，注重“质”的提升ღ◈，弱化“量”的增长ღ◈。金科服务2024年退出项目的合计在管面积近2000万平方米ღ◈，主要原因在于公司通过合理的短期投入ღ◈，换取有质量的规模增长ღ◈，对非核心区域的负贡献项目选择主动退管ღ◈，以谋求公司可持续健康发展ღ◈。

　　主动退出低质项目表面上看对公司的规模发展不利ღ◈，但百强企业已经深刻意识到问题的本质ღ◈：如果项目质量不达标ღ◈，运营管理问题突出ღ◈，成本管控难度大ღ◈，甚至出现亏损ღ◈，这样的项目即使数量再多也不能产生价值ღ◈，反而会拖累公司的经营效益ღ◈。因此ღ◈，优化项目组合是提升经营效益的重要举措ღ◈，有利于公司实现长远稳健发展ღ◈。

　　此外ღ◈，部分百强企业不再设定管理面积目标ღ◈，甚至部分上市公司在年报中不再提及或不披露相关数据ღ◈。管理面积作为行业重要的评价指标ღ◈，既是物业管理收入的基础ღ◈，也是多元服务孵化的空间ღ◈。但随着行业的发展ღ◈、市场环境的变化以及百强企业意识的觉醒ღ◈，包括新城悦服务ღ◈、合景悠活ღ◈、瑞森生活服务等在内的部分百强企业均不在年报中披露管理面积相关数据ღ◈。这表明ღ◈：第一ღ◈，物业公司的发展策略由“面积导向”向“效益优先”转变ღ◈；第二ღ◈，伴随增值服务ღ◈、城市服务ღ◈、IFM等业务的不断探索和发展ღ◈，管理面积和营业收入的相关性逐渐弱化ღ◈，企业更注重提升服务密度和坪效ღ◈，而不单纯是面积的大小ღ◈；第三ღ◈，百强企业管理的业态更加多元ღ◈，精细度更高ღ◈，部分非住宅项目如公园ღ◈、景区ღ◈、墓地等本身就没有建筑面积ღ◈。

　　由于百强企业主动对在管项目进行优化调整ღ◈，退出部分低质项目ღ◈，当新拓项目规模小于退出项目规模时ღ◈，管理面积将会减少ღ◈。管理面积出现减少的百强企业数量有增长趋势ღ◈。截至2024年末ღ◈，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业约占10%ღ◈，同比增长4个百分点ღ◈，规模负增长的现象进一步加剧ღ◈，也在一定程度上进一步拉低了百强企业管理面积平均增速ღ◈。

　　不同企业管理面积的增降情况差异较大ღ◈。2024年ღ◈，彩生活ღ◈、星悦康旅管理面积分别下降13.85%ღ◈、10.34%ღ◈；滨江服务管理面积增长较快ღ◈，增速在20%以上ღ◈，企业间规模增长情况分化显著ღ◈。管理面积增速相对较快的企业集中在部分国企ღ◈、市场化拓展能力强ღ◈、服务品质高以及品牌影响力大的企业ღ◈。

　　不管从行业发展趋势还是企业经营角度看ღ◈，进军非住宅领域都是必然趋势ღ◈，既为行业打开更大的市场空间ღ◈，也为企业创造更多发展机会ღ◈。首先ღ◈，新建住宅开发总量明显下降ღ◈，优质存量住宅项目稀缺性提高ღ◈，市场竞争尤为激烈ღ◈，而在公共服务市场化ღ◈、产业升级等背景下非住宅市场蕴含更多发展机遇ღ◈，医院ღ◈、学校ღ◈、机场ღ◈、轨道交通ღ◈、光伏电站ღ◈、机关单位后勤等领域的服务需求不断释放ღ◈。其次ღ◈，住宅物业项目存在收缴率偏低ღ◈、物业费提价困难ღ◈、成本管控难度大ღ◈、业主关系复杂ღ◈、管理难度高等问题ღ◈，倒逼百强企业加大对非住宅领域的布局ღ◈。再次ღ◈，非住宅项目平均物业费更高ღ◈，企业拓展非住宅项目的边际收益显著高于住宅ღ◈，有利于企业提升经营效益ღ◈。2024年ღ◈，经发物业ღ◈、京城佳业的非住宅管理面积占比分别为57.60%ღ◈、37.20%ღ◈，均较各自非住宅物业服务收入占比低约20个百分点ღ◈。最后ღ◈，基于非住宅领域ღ◈，可延伸的专业服务种类丰富ღ◈，空间巨大ღ◈。如设施管理ღ◈、餐饮服务ღ◈、行政服务ღ◈、消毒服务ღ◈、能源管理等都是百强企业可以拓展的服务空间ღ◈，有助于提升服务密度ღ◈，为企业未来业务发展奠定基础ღ◈。

　　百强企业对细分特色赛道的拓展除常见的商业ღ◈、办公ღ◈、产业园等业态之外ღ◈，已逐步精细化到学校ღ◈、医院ღ◈、场馆ღ◈、军队ღ◈、公园ღ◈、景区ღ◈、机场ღ◈、轨道交通ღ◈、高速服务区ღ◈、机关单位ღ◈、充电站等多元化的服务对象ღ◈，多样且专业化的特色业态ღ◈、特色服务为企业扩大营收来源提供了保障ღ◈。如保利物业在公共物业领域加大力度布局景区ღ◈、高校及教研物业ღ◈、轨道及交通物业ღ◈、医院物业ღ◈、城市公共设施等多种细分业态ღ◈。

　　非住宅业态种类繁多ღ◈，特色突出ღ◈，对服务的个性化ღ◈、专业化ღ◈、精细化要求更高ღ◈，不同业态的服务侧重点差别较大ღ◈。如医院物业对清洁ღ◈、消毒凯时ღ◈、医疗废弃物处理等有极高的要求ღ◈，甚至要求物业服务人员也要具备基础的医疗专业知识ღ◈；学校物业对秩序安全ღ◈、餐饮安全等方面十分注重ღ◈；场馆物业和轨道交通对各类设施设备管理的要求较高ღ◈；商企服务则侧重较强的综合服务和定制化服务的能力ღ◈。

　　面对非住宅项目的复杂性及服务要求的专业性ღ◈。百强企业深刻认识到适配且专业的服务能力的重要性ღ◈，结合自身优势深度布局细分赛道ღ◈，构筑专业服务壁垒ღ◈，并“以点带面”深挖细分领域蓝海市场ღ◈，稳固市场竞争地位ღ◈。如在医院服务领域ღ◈，部分百强企业已形成专业而完善的服务体系ღ◈，并以此构筑市场竞争壁垒ღ◈，主要服务内容包括ღ◈：在基础物业服务方面ღ◈，针对医院客户的实际需求ღ◈，提供医用级环境保洁ღ◈、高效中央运送ღ◈、专业化设施管理ღ◈、安心的秩序服务等ღ◈；在医疗支持服务方面ღ◈，以专业性和规范性为基础ღ◈，提供陪护ღ◈、导医等服务ღ◈；在配餐管理服务方面ღ◈，以患者为中心提供标准化配餐服务ღ◈。

　　在商业写字楼领域ღ◈，服务边界进一步扩大到项目的“全生命周期”运营管理中ღ◈，具备服务能力的百强企业需要分别围绕建筑物本身ღ◈、建筑使用者和所有者的多元需求打造多种经营和服务能力ღ◈，在传统的物业服务之外提供设施管理ღ◈、能源管理ღ◈、商业租赁ღ◈、资产管理等服务ღ◈，构建多样化的服务能力以满足不同目标群体的特定需求ღ◈，构筑市场竞争的坚实护城河ღ◈。

　　百强企业积极拓展非住宅项目ღ◈，加大力度布局非住宅细分赛道ღ◈，但从数据上看ღ◈，非住宅管理面积占比并没有显著变化ღ◈。2024年ღ◈，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%ღ◈，与上一年基本保持一致ღ◈，非住宅拓展成效在数据上看并不明显ღ◈，表明非住宅项目在实际拓展和管理过程中仍然存在一定难度ღ◈。

　　从项目拓展方面看ღ◈，近几年非住宅赛道的竞争日益激烈ღ◈，加之宏观环境的变化ღ◈，使物业公司在拓展非住项目时面临诸多挑战ღ◈，包括价格竞争激烈ღ◈、客户支付能力减弱ღ◈、回款周期延长ღ◈、客户需求升级等问题ღ◈。因此ღ◈，百强企业应结合自身资源禀赋理性拓展非住宅项目ღ◈，不断洞察客户需求变化凯时ღ◈，培养专业服务能力ღ◈，提升项目拓展能力和市场竞争能力ღ◈。

　　从项目保有方面看ღ◈，由于非住宅项目多为单一业主ღ◈，采用严格的招投标流程ღ◈，常见的招标周期为1-3年ღ◈，而住宅项目多为前期物业合同ღ◈，若变更或续约需经业主大会表决ღ◈，决策成本更高ღ◈、难度更大ღ◈。因此ღ◈，即使非住宅项目“拿得下”ღ◈，也未必“保得住”ღ◈，不确定性更强ღ◈。百强企业需要不断提升专业服务能力ღ◈，持续保持与业主的密切联系ღ◈，尽量规避各类不确定因素导致的项目流失风险ღ◈。

　　2024年ღ◈，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%ღ◈，同比微增0.30个百分点ღ◈，基本维持稳定ღ◈。近几年ღ◈，结合房地产市场ღ◈、物业管理行业发展趋势以及百强企业拓展策略看ღ◈，第三方管理面积占比理论上应呈现显著的提升ღ◈，一方面ღ◈，百强企业中具备关联方的物业公司占比约八成ღ◈，而关联地产公司的竣工面积和新房销售面积整体显著下降ღ◈，增量空间持续收缩ღ◈。另一方面ღ◈，百强企业积极投身市场化外拓ღ◈，拓展第三方项目ღ◈，提升市场化水平ღ◈。但整体来看ღ◈，第三方项目管理面积占比并未显著提升ღ◈，而呈现出波动维稳的状态ღ◈。究其原因ღ◈，一方面ღ◈，部分百强企业长期依赖关联公司项目供给ღ◈，市场化拓展能力较差ღ◈，很难在激烈的竞争中获取项目ღ◈；另一方面ღ◈，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域ღ◈，项目的不确定性更大凯时ღ◈，留存率更差一些ღ◈。因此凯时ღ◈，数据上看ღ◈，第三方管理面积占比并没有显著提升ღ◈，也表明百强企业在市场化的道路上仍面临一定压力ღ◈。

　　并购是物业公司布局多元赛道ღ◈，切入新市场ღ◈、新业务ღ◈，实现规模扩张的高效途径ღ◈。我们曾深度研究过国外的优秀物业企业和IFM企业ღ◈，发现这些成熟的国际公司的发展史同时也是一部并购史ღ◈。2020年前后ღ◈，我国物业管理行业并购市场进入热潮期ღ◈，后因市场环境变化ღ◈、经营管理冲突ღ◈、投后管理不到位等原因ღ◈，在2022年开始热度逐渐消退ღ◈，市场变得愈发理性ღ◈。

　　2024年以来777saoღ◈，行业发生多个并购案例ღ◈，但整体看并购市场热度并不高ღ◈。其中ღ◈，约一半是集团内部优质资源的整合ღ◈，如绿城服务收购杭州港誉ღ◈、东原仁知服务收购上海长青社康养ღ◈、鲁商服务收购山东鲁健ღ◈，都属于内部优质资源的整合ღ◈，并非市场化并购ღ◈。几宗市场化并购的交易金额普遍较小ღ◈，表明并购主体更加理性ღ◈。未来ღ◈，并购市场仍然存在整合机会ღ◈，可能呈现以下趋势ღ◈：第一ღ◈，集团内部优质资源整合将加速ღ◈，尤其地方国企表现更明显ღ◈，如经发物业ღ◈、泓盈城市服务已通过并购整合区域资源成功上市ღ◈，成为区域性头部企业ღ◈；第二ღ◈，未来市场并购标的可能主要集中在“小而美”的公司ღ◈，那些规模不大但优质的物业公司或专业公司将受到青睐ღ◈；第三凯时ღ◈，并购主体更谨慎凯时ღ◈，业绩对赌与有条件并购成为风险控制的标配ღ◈，投后管理则从“形式合规”升级为“注重价值实质”ღ◈。

　　此外ღ◈，在新的市场环境下ღ◈，物业公司因战略收缩ღ◈、聚焦主业ღ◈、回笼资金而出售资产的案例时有发生ღ◈。2024年ღ◈，行业发生几宗典型的物业公司出售资产的案例ღ◈，包括绿城服务出售澳洲教育公司MAGღ◈，世茂服务出售金沙田科技ღ◈，碧桂园服务向万达回售珠海万达等案例的出售对象恰好是几年前并购的对象ღ◈。此番操作蕴含着三方面动因ღ◈，第一ღ◈，战略聚焦与业务优化ღ◈：行业从规模扩张转向高质量发展ღ◈，部分企业主动剥离非核心或低效业务ღ◈。例如ღ◈，绿城服务收缩教育业务以专注物业服务ღ◈。第二ღ◈，业绩压力与财务风险控制ღ◈：部分并购标的因市场环境变化或管理不善导致盈利下滑ღ◈。金沙田科技2023年净利润同比缩水ღ◈，叠加环卫行业竞争激烈ღ◈，最终触发世茂服务止损退出ღ◈。此外ღ◈，碧桂园服务对满国环境的减值计提也反映了并购后整合失败的风险ღ◈。第三ღ◈，现金流修复需求ღ◈：行业整体面临收缴率下降ღ◈、预缴物业费减少等问题ღ◈，出售资产成为快速回笼资金的手段ღ◈。碧桂园服务通过回售万达股权改善经营性现金流ღ◈，2024年上半年其现金流同比大幅下降的背景下ღ◈，此举尤为关键ღ◈。

　　从行业发展趋势看ღ◈，存量市场的竞争角逐将成为常态ღ◈。市场拓展是企业未来发展的关键动力ღ◈，也是核心竞争力ღ◈，外拓能力的高低往往代表了企业未来发展潜力的大小ღ◈。因此ღ◈，面对市场激烈的竞争ღ◈，百强企业积极拓展优质的存量住宅项目ღ◈，同时ღ◈，也将服务边界进一步拓展至医院ღ◈、学校ღ◈、场馆ღ◈、交通等新空间项目ღ◈，百强企业需不断提升第三方拓展能力ღ◈，夯实未来在市场上的竞争地位ღ◈。

　　第一ღ◈，以高品质服务为内核ღ◈，构建差异化服务能力和竞争优势是市场拓展取得成功的关键ღ◈。尤其在投标市场ღ◈，精细化的服务内容ღ◈，高品质的服务保障ღ◈，能大大提高中标率ღ◈。众所周知ღ◈，近两年“带资进场ღ◈、低价竞争”在行业中引发热议ღ◈。但伴随市场逐步趋于理性ღ◈，业主更注重的是物业公司的服务品质和信誉ღ◈，而不是“一笔资金的承诺”ღ◈。去年11月ღ◈，南京一豪宅小区公开选聘物业服务企业ღ◈，华润万象生活旗下的万象服务品牌团队对该小区开展详细踏勘及现场风险评估ღ◈，结合公司管理体系及经验ღ◈，提出定制化服务方案ღ◈，最终战胜带资进场的竞争者而胜出ღ◈。

　　第二ღ◈，加强市拓团队建设ღ◈，优化激励机制ღ◈。面对激烈的市场环境ღ◈，百强企业逐步重视专业市拓团队的建设ღ◈，对市拓人员的经验和能力要求越来越严格ღ◈，更加注重激励机制的建立和完善ღ◈，包括薪酬激励ღ◈、晋升激励ღ◈、培训激励ღ◈、情感激励ღ◈、目标激励等ღ◈。和泓服务制定了市场拓展外部合伙人机制777saoღ◈，通过内ღ◈、外部资源的有机结合ღ◈，提升集团拓展能力ღ◈，同时ღ◈，严格落实项目的后评估机制ღ◈，对已进驻的新拓展项目从运营及数据角度开展深度复盘ღ◈，确保拓展项目质量ღ◈。

　　第三ღ◈，坚持有质效的市场外拓ღ◈，抢占高价值项目ღ◈。百强企业在经历前几年高增长模式之后ღ◈，市场外拓更加理性ღ◈，拓展方向更加明确ღ◈，注重对优势业态ღ◈、非住宅细分领域的拓展ღ◈，通过有效的市场拓展ღ◈，不断优化项目组合ღ◈，提升管理效益ღ◈。同时ღ◈，百强企业更加注重对“高价值ღ◈、大金额”项目的拓展ღ◈，超大管理面积和合同价值的大型项目成为市场上的香饽饽ღ◈。2024年ღ◈，滨江服务中标多个千万元以上的高价值项目ღ◈，如天御湾ღ◈、旭江华庭ღ◈、溪水园等项目ღ◈，持续提升外拓项目的含金量ღ◈。

　　第四ღ◈，利用AI投拓大模型和智能平台及时跟踪市场动态ღ◈，获取项目招标信息ღ◈，发现市场机遇ღ◈。中指数据库·物业版提供了全国各大主要城市的土地信息ღ◈、存量项目信息ღ◈、招投标信息等ღ◈，助力企业实现精准ღ◈、高效外拓ღ◈。

　　2024年以来ღ◈，百强企业进一步细化投拓工作ღ◈，加强合资合作ღ◈，持续推进市场拓展ღ◈，积极布局优势业态领域ღ◈，不仅拓展项目越来越多元ღ◈，涉及的服务内容也向综合型ღ◈、专业化的方向不断精进ღ◈。2024年内新启动项目142个ღ◈，总面积达2529万㎡ღ◈，项目类型涵盖企业总部ღ◈、高新园区ღ◈、公建物业ღ◈、商业综合体等777saoღ◈。

　　面对市场变化ღ◈，百强企业在经营策略上进行调整ღ◈，由“业务扩张”转变“战略聚焦”ღ◈，体现了对核心市场和优势业务的深度挖掘ღ◈，有利于巩固企业的核心竞争优势ღ◈。百强企业结合自身资源禀赋和竞争优势ღ◈，不断提高聚焦精度ღ◈，使优质资源尽可能地投入最核心ღ◈、效益最好的领域ღ◈，发挥集约化优势ღ◈，合理优化布局ღ◈。

　　聚焦深耕策略的战略内涵不断拓宽ღ◈，主要体现在三个方面ღ◈。第一ღ◈，对核心区域和重点城市的深度布局777saoღ◈，这是近几年物业企业的普遍做法ღ◈。越来越多的企业逐步收缩核心城市数量ღ◈，明确制定单个城市甚至更小范围内的规模目标ღ◈，以集中资源持续进行区域渗透ღ◈。滨江服务持续聚焦杭州ღ◈、深耕长三角ღ◈，截至2024年底ღ◈，在杭州的管理面积达4327.4万平方米ღ◈，占比约63.7%ღ◈，前五大城市的在管面积占比约88.5%ღ◈。

　　第二ღ◈，对特定业态和赛道的聚焦深耕ღ◈。随着行业不断发展ღ◈，各类细分赛道涌现ღ◈，新的业态ღ◈、新的赛道为行业带来了更大的想象空间ღ◈。然而不同赛道ღ◈、不同业态的服务专业性较强ღ◈，如果盲目扩展可能会消化不良ღ◈，适得其反ღ◈。因此ღ◈，聚焦优势领域ღ◈、发力重点赛道尤为重要ღ◈，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态ღ◈。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”ღ◈，并特别强调对非住宅业务进行创新布局ღ◈，其非住宅业务主要聚焦三类业态ღ◈：高端办公及商务服务ღ◈、专业智慧的医院服务ღ◈，以及综合全面的城市服务ღ◈。

　　第三ღ◈，客户聚焦也日益成为百强企业聚焦战略的重点方向ღ◈。尤其在商企服务领域ღ◈，不同类型客户的服务需求差别较大ღ◈，深耕优质赛道并强化专业服务能力ღ◈，可以显著提升市场竞争力ღ◈。保利物业深耕金融ღ◈、税务ღ◈、交通ღ◈、能源和通讯等国资优势领域ღ◈，并积极开拓新制造ღ◈、新能源和新技术等“三新”产业资源ღ◈。

　　根据目前行业发展情况判断ღ◈，“聚焦深耕”战略仍将是未来几年百强企业的重点发展策略ღ◈，具有重要意义ღ◈。第一ღ◈，提高运营效率与降低成本ღ◈。资源集中投入特定区域或业务ღ◈，能避免资源分散ღ◈，实现高效利用ღ◈。如集中采购降低成本ღ◈、共享设备设施提高利用率等ღ◈，同时有利于后台管理成本的节约ღ◈，提升人均产值ღ◈，提高运营效率ღ◈。第二ღ◈，增强市场竞争力ღ◈。通过聚焦特定区域或业务领域ღ◈，物业公司可以形成差异化竞争优势ღ◈，避免与竞争对手在广泛领域进行同质化竞争ღ◈。在深耕过程中777saoღ◈，积累的经验ღ◈、专业人才和良好的客户关系构成竞争壁垒ღ◈，提升企业在市场中的竞争力ღ◈。第三ღ◈，由“铺面”变为“深拓”ღ◈，有利于挖掘多元业务的发展潜力ღ◈，培育新的利润增长点ღ◈。在聚焦深耕的过程中ღ◈，物业公司可以深入了解业主需求ღ◈，开展针对性的增值服务ღ◈，提高重点服务类型的覆盖率和复购率ღ◈，拓宽收入来源ღ◈，培育新的利润增长点ღ◈。

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